木造建物は22年で減価償却なので

アメリカの不動産を購入した場合も、所得税および減価償却の計算は、日本の法律に則って計算される。
建物の法定耐用年数は木造で22年、法定耐用年数を超える場合は4年で償却することが定められている。
個また、人の所得税の計算方法では、不動産の賃貸収入のような継続的に発生する所得に関しては、給与などと合算する総合課税となっている。

これらを勘案した具体例を考えてみよう。
年間給与4000万円の人が、アメリカの不動産（物件価格2億円・建物割合80%・年間収益800万円・築30年の木造アパート）を購入したとする。物件価格が2億円なので、建物価格は1億6000万円だ。日本の減価償却（築22年超の木造物件なので4年間で償却）に照らし合わせて、年間4000万円を償却するわけだ。年間収益800万円を加味すると、

＜アメリカ不動産の年間所得＞ 年間収益800万円＋減価償却費▲4000万円＝▲3200万円

＜日本での課税所得＞ 年間報酬4000万円−アメリカ不動産の年間所得▲3200万円＝800万円

となり、高額所得者は22年を超える古い物件を購入することで、4年で減価償却を差し引いて所得課税を大幅に減らせる。
4000万の報酬がある人への税額45％から23％に削減なので、課税支払いを800万以上減らせるという事だ！！

なお上記は単純な計算であり、為替変動や諸経費などは考慮していない。


参照HP;https://zuuonline.com/archives/184251世界69の国と地域、950のオフィス、22,000人以上の世界最大級のネットワークを構築している世界的な高級不動産仲介ブランド「サザビーズ インターナショナル リアルティR」だ。日本市場においては「リスト サザビーズ インターナショナル リアルティR」というサービスブランドを展開している。

しかし、国税庁の見解次第では、所得税の圧縮が認められなくなる可能性があるかもしれない。もちろん、アメリカ不動産投資自体にもリスクがある。空室リスクや資産下落リスク、流動性リスク、外貨リスクなどだ。いくら所得税を圧縮できても、売却後の通算損益が、圧縮額以上にマイナスになってしまっては本末転倒だ。



日本に比べて国土が大きいアメリカでは、「土地の資産価値」は日本に比べて相対的に低い。日本で築30年のアパートを購入しても、建物価値はほとんど評価されない場合が多いだろう。しかしアメリカでは、築年数が経っている場合でも、物件価格に対する建物割合が70〜80%の物件もあるようだ。

その理由として、中古不動産に対する考え方の違いや、流動性の違いが挙げられる。気候の違いもあり、アメリカでは一度建てたら、できるだけ長く住もうという文化がある。国土交通省の「既存住宅流通シェアの国際比較」によると、全体の流通戸数に対する既存住宅流通戸数の割合は、日本の14.7％（2013年データ）に対して、アメリカは89.3％（2010年データ）となっており、流動性の面でもアメリカの高さが際立っている。

不動産売買に関する日本の法律では「5年」の所有期間がひとつのポイントになる。

購入時から起算して売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以内だと、短期売却という扱いとなり、売却益に対して39%の税金がかかる。その一方、5年を超えて売却すると20%の税率となる。従って、4年間で減価償却を全額計上して、その時点で含み益が出ていれば、もう1年保有し、20%の税率となってから売却するのが賢い方法だろう。