2021年02月12日

どうする負動産

「木と鉄では鉄の方が強いに決まっている」と思うかもしれません。たしかに同じ太さ・長さの柱を比べたら鉄の方が強度はあるでしょう。しかし、建物の耐震性は全体のバランスで決まります。木には素材自体が軽いというメリットがありますし、計算によって適所に金具などを用いれば、木造も鉄骨も耐震性能に差は生じないのです。

また、断熱性に関しては断熱材の質・量によって決まるものなので、構造材の違いはあまり関係ありません。ただし、遮音性に関しては、隙間なく鉄筋コンクリートで囲まれているRC造が有利です。

建物性能は、建築基準法などの法令によって一定以上のレベルにするよう定められており、その基準は構造によって区別されているわけではないのです。

それなのに鉄骨が木造よりも家賃を高めに設定されるのはなぜか。それは建築費が高いから。つまり「木造と同等にはしたくない!」というオーナーの気持ちが家賃に乗っているだけなのです。

木造と鉄骨を同条件で比べたら、入居者は鉄骨を選ぶ傾向はあるでしょう。しかしそのような人は、どうせ高い家賃を払うなら、とRC造に流れていきます。鉄骨は中途半端なのです。

強いて鉄骨を選ぶ理由を探すなら、木造では法律上の問題などで実現が難しい4階建て以上の建物の場合、建築費がRC造よりも安価になることくらいです。



出典HP:https://gentosha-go.com/articles/-/4859

全国には9万〜10万程度の管理組合が存在すると見られているが、マンション政策を担う国土交通省が2014年に発表した調査結果では、回答した約2300のうち37%が管理費や修繕積立金を3カ月以上滞納する住戸を抱えていた。この調査は5年置きに実施され、直近は2019年春に最新のデータが公表される予定だが、37%という数字が悪化していてもおかしくはない。戸建ても含む空き家率は今後、急激に高まると予測されているからだ。2013年時点で13%台だったが、野村総合研究所は今年17%に迫り、10年後の2028年には25%台になると見込んでいる。

15年程度で実施される大規模修繕工事の費用は、須藤社長によると100戸規模のマンションで1億円程度が大まかな目安。ところがそうと知らない管理組合が、工事会社の2億円の見積もりに易々と応じるケースが後を絶たないという。

管理委託には事務管理や総合設備点検などの「総合管理業務」と、日常清掃やエレベーター保守点検、植栽管理などの「専門業務」がある。そうした管理は、新築分譲時、デベロッパーの関連会社が請け負う設定になっているのが一般的で、そこに疑問を抱く人はいないだろう。

 実際はその後、管理組合で適正な手続きを踏めば管理会社を変えられるのだが、現状は管理会社自らが管理委託費を半ば自由に決められる余地が生まれている。須藤社長によれば、管理組合が動いて管理会社を変えたことがあるケースはせいぜい2〜3割程度。「管理会社は経営が安定する業態で、倒産しない」とまで言われるゆえんだ。

 あるマンションでは総合管理業務の委託費を年間730万円支払っていたが、シーアイピーが競合他社も含めて相見積もりを取ったところ、事態は一変。これまで年間730万円を請求してきた総合管理会社は390万円という驚異の値下げを提示してきたという。

マンション住民の打つ手はゼロではないのだ。後者であれば相見積もりで競争原理を働かせれば、不要な支出は抑えやすい。

 先述のケースでは、管理組合サイドからの条件として管理会社に頼む作業量を以前よりも1〜2割増やしたにも関わらず、総合管理業務・専門業務のトータルコストを約1700万円から約1000万円に圧縮できたという。 

「滞納する人はそのまま払わないことが多い」と須藤社長は指摘する。 管理費や修繕積立金の滞納で今後増えると想定されているのは、亡くなった親が住んでいたマンションの一室を子どもが相続したものの、「毎月の管理費、修繕積立金を負担するのは難しい」と放置するケースだ。売ろうにも「最寄り駅至近」という現代ニーズを満たさない物件は、販売価格を下げてもそう簡単には買い手はつかない。管理費・修繕積立金には弁済を優先的に受ける「先取特権」という権利があり、滞納者に対しては、ハードルは高いが法律による回収手段の仕組みが用意されている。そうした場合、管理組合はその部屋を最終的には競売にかけることが法的に可能だ。しかしそこまで至ることは少なく、結果的に泣き寝入りになる場合が多い。コストや手間、精神的負担を嫌がる管理組合がなかなか動かないからだ。


https://business.nikkei.com/atcl/opinion/15/221102/121300633/?P=1

昔の人生すごろくの『あがり』は庭付き一戸建てだったが、ここ数年は戸建てを売却し、駅近くの分譲マンションに移り住むのが『ゴール』らしい。少子高齢時代で、長生きする親の住居を子どもが当てにできず、子どもは自分で住居を探す。親の戸建ては不要になるという構図だ」

 神奈川県座間市の私鉄駅から徒歩7分の住宅街にある3階建てのマンション(29戸)で今年6月、80代の女性が孤独死しました。

 子どもはおらず、管理組合から親族に死亡を伝えました。親族は当初「相続する」と話していましたが、2カ月後に「相続放棄した。以後は無関係で」と連絡してきたといいます。女性が借金を抱えていたことが分かり、放棄に転じたようです。

 女性は死亡時、管理費と修繕積立金合わせて57万円を滞納していました。次の所有者が決まるまで、滞納額は積み上がっていきます。

 相続放棄されると、債権を持つ人などが裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立てることができます。管理人は物件を売却したお金で滞納分やローンの残額などを債権者に支払い、残れば国庫に納めるしくみです。

 しかし、この物件の場合は簡単にはいきません。

 マンションは築30年で、部屋はすべてワンルーム。所有者は原則住まず、賃貸して家賃収入を得る「投資用マンション」として売り出されました。女性はただ1人、所有者自身で住んでいました。売り出し価格は1部屋1900万円前後だったといいますが、今は「100万円台後半で売れれば御の字。室内で死亡した『事故物件』だから100万円を割っても不思議ではない」(地元の不動産業者)そうです。

 一方、管理組合が相続財産管理人を申し立てると数十万円から100万円程度の予納金(選任手続きなどの費用)がかかり、売れても滞納分を回収できない恐れがあります。

 新しい所有者は、「滞納」も引き継ぐことが法律で義務づけられていますが、100万円程度の物件では購入者に「それなら買わない」と言われかねません。


出典HP:https://www.asahi.com/articles/ASK9V4J94K9VUUPI002.html

 結局、管理組合は、予納金を支払って管理人を立てた上で積み上がった滞納分を「損金」として処理せざるを得ないと考えています。4年前に大規模修繕があり、修繕積立金は340万円。理事長は「賃料が2万円程度では積立金の増額もできず、計画的な修繕を諦めるしかないかも」と肩を落とします。滞納が多いマンションは部屋の買い手がつきにくいともいわれ、1部屋の「負動産化」が、ほかの所有者たちに影響しかねない状況に、ある所有者は「購入額の割に月々の家賃が高い高利回り物件だと思って投資したのに」と嘆きます。

 横浜市戸塚区にある築34年のファミリータイプのマンション(56戸)も相続放棄に悩んでいます。昨年10月、独り住まいの86歳の女性が死亡しました。子どもはおらず、相続人となる親族13人全員の放棄の意思を確認するまで10カ月かかりました。

 女性に滞納はありませんでしたが、死亡後は、管理費と修繕積立金合わせて毎月2万3千円の滞納が積み上がっていきます。

 女性は住宅を担保に借金していたため、部屋が売れても、予納金と借金返済で相殺され、滞納分は購入者に請求せざるを得ない状況です。

 管理組合は潤沢な積立金を持ち、すぐに大きな問題にはならないと言いますが、理事長(83)は「次の所有者が決まるまで窓を開けて風を通すこともできない。劣化の原因となり、マンション全体の資産価値が落ちるのが心配だ」と言います。他の高齢世帯からも「子どもは相続放棄すると思う」との声を聞いており、今後「放棄物件」が増えていかないか心配しています。(畑川剛毅)

日本の居住形態としてマンションが登場したのは1950年代。建物の老朽化とともに住民の高齢化も進み、管理が行き届かなくなった物件が出てきつつあります。こうした「限界マンション」が10年後、20年後に急増する可能性があります。

 考えられる対策は三つありますが、どれも簡単ではありません。

 一つは大規模修繕を計画的に進めて建物の寿命を延ばすことです。ただ、資金計画の見通しの甘さから2回目以降の修繕費が足りなくなるケースをよく耳にします。

 二つ目は建て替え。各戸の所有者のうち5分の4以上の同意が必要になります。加えて、建物の容積率に余裕があり、建て替えで部屋を増やせる前提がないと住民負担が大きく、費用を賄えません。要は、増やした部屋が売れるだけの立地の良さがないと建て替えは難しいのです。

 三つ目は、建物を解体して敷地を売却する方法。これは被災や耐震不足の建物でない限り所有者全員の同意が必要で、ハードルが高くなります。いずれの方法も結局は「壊すとしたら誰がその費用を負担するのか」という問題に行き着くのです。

 そこで、マンション購入時点から解体費用を積み立てることが一つの解決策だと考えています。子が相続する、あるいは将来誰かが買ってくれることは約束されない時代です。普通の大きさであればマンションで1室、戸建てで1戸あたりの解体費は200万円くらいだと思います。人口減の時代、購入した人が建物の最後の心配までする、というのがポイントになるのです。

posted by Nina at 03:55| 千葉 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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