2019年02月22日

区分所有オフィス

「オフィスの購入は負担が大きすぎるから賃貸で……」と考えるのが通常だった。しかし、“借りる”よりもローンを活用して“買う”ことで年間支払総額を抑えられるケースがある。賃貸の場合は支払金が家賃としてキャッシュアウトし続けるだけで何も残らないが、資産としてもてばコストになるのは月々の返済金のうち金利のみということになる。長期的に考えた場合、元本分が積み重なり、ローン返済後には負債のない資産として残る。そう考えると、オフィスを買う「区分所有オフィスR」も選択肢になる。

 長期で考えた場合、一般的にはローンを活用して物件を「買う」ほうが、「借りる」よりも年間支払総額は低くなる。更に、ローン返済終了後には負債の無い資産が残る。また、不動産を保有することで与信向上にも寄与するため、借り入れが起こしやすくなったり、必要な際には売却可能資産として本業に何ら影響のない優れた資産として活用することも可能だ。出ていくコストが同じでも、「買う」場合は年を追うごとに資産が増えるという事になる。

 現在の市場環境における物件の購入金額は、20年間借り続けた場合の家賃総額になると言われている。もしくは、年間賃料収入を利回りで割り直したものが、物件価格になるというケースもある。前者に当てはめて考えると、家賃100万円クラスのオフィスであれば購入価格は約2億円です。仮に、金利1.0%の20年返済でこの物件を全額借入で購入した場合には、その総額は2億4,240万円が必要になる。これをバランスシートで考えた場合、2億円は物件の価格となるため内部留保に。利息支払の4,240万円が、損益計算書(P/L)に計上される。つまり、物件自体は資産となり、コストは金利分のみとなるため、財務上に大きなメリットがあると言えるのだ。

 企業経営を継続していく中では、様々な経営環境の変化が起こる可能性がある。中でも最も問題となるのは、急な資金調達が必要になった場合だ。そんな時、自社オフィスを所有しておくと、オフィスを売却して、資金を調達することが可能。さらに「リースバック」を活用し、買主からそのままオフィスを賃借することで、移転の必要もなく、現状と同じビジネス環境で業務を継続する可能性がある。さらに、自社ビル購入に対して、「移転できなくなるのではないか」「デッドスペースが発生するのではないか」などを懸念される方もいらっしゃるでしょう。しかし、それはあくまでビルを一棟所有した場合の話。“一棟まるごと”ではなく“区分所有”という形で、リスクを最小限に抑えていける方法もある。購入がしやすく、賃貸への転用も可能。さらに大規模修繕のリスクを回避することでオーナー様の負担を軽減し、再開発メリットなどを受けられるなど高い資産性を実現します。




posted by Nina at 00:00| 千葉 ☔| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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