2018年11月08日

負動産にしない 、長く暮らせるための街づくり

 子育てまっ最中で、住宅ローンを組んで働く娘が保険を進められたと話した時に、「80歳以降も生きることを前提に考えないと意味が無い」と、父親がアドバイスしたという話があります。2018年WHOが発表した、世界全体の平均寿命の平均値は、前回の統計より長くなっていますが、男性69.1歳、女性73.8歳と、男女で差があります。日本は男性の平均寿命は世界6位、一方で女性の平均寿命は世界1位と高く、その差に6.3歳も差があります。男女差の要因として諸説あり、女性は妊娠出産があることから、危険な業務への就業率や、感染症などに対する耐性面で男性と差があるという生物学的要因、アルコール・タバコの摂取など生活習慣の意識の差などが挙げられています。ランキング順位には、国ごとの文化や環境の違いが影響をもたらしていると考えられ、先進国の場合はさらに医療・介護も進み、平均寿命は延びていくのだと予想されます。

 平均寿命とは何歳まで生きてるかの年齢平均ととらえるのではなくて、実際は人口の半数以上が平均寿命より長く生きているということです。つまり、平均寿命以降も快適に暮らせるよう住まい方も考えいく必要があります。持ち家、賃貸、リフォームに際しても、今60歳だから80歳まで後20年もてばいいと考えるのではなく、運転免許を返上し、歩行に支障をきたしがちな90歳でも穏やかな暮らせるよう考えていく必要があります。家の寿命と人の寿命は、これから特に重視されるべきもので、維持するにはコストも考えておかねばなりません。

  様々な省エネルギー・エコ住宅施策の中でも、「長期優良住宅」は「劣化対策」「維持管理以下の点が他ではあまり強く問われていない点といえます。「きちんと手入れして、長く大切に使う」というストック型社会への転換を実現するためには、住宅の長寿命化を推進することが大切で、平成21年には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。長期優良住宅を増やすため、所管行政庁(都道府県知事又は市町村長)が一定の基準を満たした家を認定し、税制面での優遇などを受けられるようにしました。

(1)各種税金の軽減
・「登録免許税」の保存登記費用は0.1%(一般は0.15%)なので評価額2000万円の住宅であれば2万円(一般は3万円)。
・「不動産取得税」は1300万円を控除(一般は1200万円)されるので、評価額2000万円の場合2000万円-1300万円=700万円に税金(現在3%)がかかり、700万円×0.03=21万円(一般は800万円×0.03=24万円)。
・「固定資産税」は戸建ての場合5年目まで(一般は3年目まで)1/2軽減されるので、4〜5年目の評価額2000万円の場合2000万円×1.4%(固定資産税率)=28万円の固定資産税が半分の14万円となり、4〜5年目の2年間で28万円(一般の場合軽減措置がなくなるので2年間で56万円)。

(2)ローン支援
・フラット50の創設
民間金融機関が、認定長期優良住宅について最長50年の住宅ローンを供給できるように、(独)住宅金融支援機構が支援をしています。

・フラット35Sの拡充

(独)住宅金融支援機構の優良住宅取得支援制度(フラット35S)は、省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性のいずれか1つの基準を満たす住宅について、10年間金利を0.3%優遇するものです。認定長期優良住宅では、この金利優遇(0.3%)が20年間に延長されます。

 高性能な省エネ住宅である「長期優良住宅」にするならば、省エネ設備の補助金もゲットできていて、さらに支援優遇を受けたい人にも適しています。このほかにも、年々法の整備がされています。かつて余る老後資金で家を再度建替えたり、古くなった部分を大々的にリフォームしたり、都市部のマンションに買い替えることもされました。しかし、現在の経済状態を予測するに、次世代に経済が高度成長期のように復活しているとは思えません。むしろ国の借金を背負い大変な時代になっているでしょう。自分たちが老いて子どもに引き継ぐ考え方がないと、20-30年後には住宅が劣化し空家が増える、一方で子ども世代はまた何十年もローンを組んで、別に家を建てるかしなければなりません。

 たとえば、優良な住宅ストックを持つスウェーデンでは、親がマイホームを買ったら、子や孫が住み継ぎ、住宅ローンを負わない子はサマーハウス(家庭菜園が楽しめるクライングガルテン)を、孫はヨットを買うといった豊かな世代継承をしています。「ローン返済に追われない今の豊かな生活は、おじいちゃん・おばあちゃんが残してく入れた資産(家)があるから」という旧世代への感謝や敬意の念も子どもたちには芽生えるのでしょう。

 将来は子や孫にも住み継いでもらえる、もしくは自分たちが建てた家を他の人にも大切に住み継いでもらおうと考える人に「長期優良住宅」への取り組みが広がっていくのは望ましいのではないでしょうか。


参照HP:https://allabout.co.jp/gm/gc/409024/3/団塊世代の方の持ち家が高齢化により施設への入所や子供世帯との同居などの状況が急激にすすむことも考えられます。売りたい方も今後は買主にとってメリットを感じられる条件を提示しなくては売れない、という時代に移り変わっていくのを考えておきたいです。現在空家にしている方や利用予定の無い資産を所有される方は売却という判断のタイミングを逃さないようにしてもらいたいです。売ることを考えても今後は買主にとってメリットを感じられる条件を提示しなくては売れない、という時代に移り変わっていくことを念頭に置いておくことです。


住宅の価格を決める上で重要なポイントは特に「アクセス」「利便施設」「住環境」です。もし自宅のすぐ近くで賃貸に出ている住宅があれば、賃料がいくらか、他の地域と比べて高いか安いかをチェックしてみると、相場観がつかめます。マンションの場合は、同じマンション内で賃貸に出ている物件があれば、その賃貸料金がいくらかというのが重要な参考資料になります。


住宅購入でその値下げ幅を小さくしたいなら 中古を買うことだとの考え方が出てきました。「新築」を購入しても、売却時は「中古」になります。 売却時は新築ではないので、その分値下がり金額が大きくなるのです。

一つの理由として中古住宅は新築に比べて購入後の価値に変動が少ない事があります。将来の売却時においても、中古購入時と物理的要因の変化が少ない為、 地価の変動と築年数経過の価格補正程度で売却出来る物件が多くありました。また、周辺環境や管理体制の明確な現状を調査把握して購入出来る点も、 見えない変動リスクを最小限に抑える事が出来ます。

中古住宅の方が値下がり幅が小さいとはいっても物件によりその程度が異なります。 下記の条件を備えた物件は値下がり幅が比較的に小さく、売却しやすいです。

1.立地・エリア
・駅から徒歩10分以内(マンション)
・都心部への交通アクセスが便利
 都心部エリア、沿線、急行が停車する駅等
・賃料相場や需要もしっかりしているエリア
・道路付けが良い
 →道路の幅員や接道方向等を確認。
・人口の減少地区を避ける
・流通性の高い物件を買う。

2.良い住宅を選ぶ
・管理がしっかりしている(マンション)
 共用部分(エントランスやゴミ置き場、エレベーター等)の日常的な清掃がきちんとできているかをチェックしましょう。
・総戸数が50戸以上
 管理費の値上げリスクが低いからです。
・修繕工事の実施の有無
 長期修繕計画があり、その計画通り修繕工事が行われているかどうかを確認しましょう。
・車庫がある
・日照が並以上
 当然のことではありますが、日当たりが良く、通風良好の住宅を選びましょう。
・昭和56年以降の建物(マンション)
 新耐震基準に適合しているので、比較的地震に耐えられる構造になっています。
・土地の坪単価と建物価格が妥当である事

売却する為には、家を探している人が内覧することになります。水回りや壁等を奇麗に使用していれば、見栄えが良く、リフォームもあまり必要ない為、売却しやすくなると思います。 建物維持の状況によっては価格が大きく変わる事もありますので、しっかりとした メンテナンスを行う事も重要です。

中古住宅として売り出しする際の目安として昭和57年(新耐震基準)以降の建物といいますが、メンテナンス、リフォーム状況により建物の利用は厳しい場合もあります。

posted by Nina at 08:30| 千葉 🌁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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