現在、全国に約８２０万戸の空き家があり、街中に広がるスポンジの穴のように空き家が増える「都市のスポンジ化」が進んでいる。既存住宅の解体や住宅用途以外への有効活用が進まなければ、１３年に約８２０万戸（空き家率１３．５％）だった空き家は２３年に約１４００万戸（同２１．１％）に増加。３３年には約２１７０万戸（同３０．４％）に膨れ上がる見込みだ。この分野の研究者である東洋大理工学部の野澤千絵教授（４６）のインタヴュー記事が紹介されていた。
−−なぜ空き家がこんなに増えているのでしょうか。
日本が「住宅過剰社会」から転換できていない点、空き家の増加に影響しています。また相続をきっかけに空き家が生まれる場合が多いのです。核家族化が進行した現代では、子供世代が実家を相続しても、既に別の場所に自宅を構えており、実家を引き継がないケースが多々あります。そして、空き家が右肩上がりに増加する中にあっても、依然として都内、首都圏にある駅もよりエリアでは高層マンションが林立し、地方都市の郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。
そこで、住宅に６５歳以上の高齢者だけが住んでいる場合を「空き家予備軍」と定義して、持ち家の割合が高い戸建て住宅を対象に全国の状況を調べてみると、空き家予備軍は約７２０万戸もあります。将来、予備軍の住宅が相続された際、適切な管理や賃貸への変更、中古住宅としての売却などがきちんと実施されないと、大半が空き家になるのではないかと懸念しています。
−−中古住宅の市場流通がされないため、せっかく一生に一度の大きな買い物をしたはずの持ち家が資産にはならず、土地のみ。それも都市近郊のベットタウンと呼ばれる路線価が落ちてしまった状況です。
近年、国も中古住宅の流通拡大を目指し、さまざまな施策に取り組んでいますが、まだまだです。空き家を中古住宅として市場で流通させるためには、まず現代のニーズに合わせて手を加え、資産価値を上げることが必要です。 欧米ではリフォームも盛んにされ、中古の見栄えを良くする努力も怠りませんね。
老朽化しすぎて、手をかけてもどうしようもない空き家は解体した後、更地にして流通させ、新たな土地所有者にその上に新築住宅を建ててもらう必要があります。ただ、土地を売却する際に解体の費用が上乗せされるので、郊外などの安価な新築物件と比較されると、価格面で太刀打ちできません。空き家跡地への新築住宅の立地誘導に向けて工夫をしないといけません。
−−空き家問題を考える際、都市経営の観点からの対策が重要ですか。
ある程度規模の大きな都市では、都市計画法に基づいて市街化を進める「市街化区域」と、農地エリアなどで市街化を抑制する「市街化調整区域」とに分かれ、線引きされています。ただ、２０００年の都市計画法改正で、開発許可権限を持つ自治体が開発基準に関する規制緩和の条例を定めれば、市街化調整区域でも宅地開発ができるようになりました。結果、開発許可面積が市街化区域よりも市街化調整区域の方が多くなった自治体も見られます。つまり、地価が安く、都市計画税もいらないということで、本来、市街化を抑制する区域である市街化調整区域の方に宅地開発の需要がシフトしてしまったのです。
こうした規制緩和の目標には人口増が掲げられていますが、実際には同じ市内で人口を奪い合っているだけです。空き家の増加による都市のスポンジ化を進行させながら、居住地の面積は相変わらず無秩序に拡大し続けるという悪循環を引き起こしています。
市街化調整区域における無秩序な宅地開発に伴い、小学校の整備やごみ収集・防災対策など税金での手当てを必要とする居住地が増え、公共サービスの効率悪化や行政コストの増加を招いています。今後、老朽化した公共施設やインフラの更新費や社会保障費が増大していきますので、都市経営の効率性や次世代の負担増という視点も重要な時期になっています。都市はいったん拡大すると縮小するのは難しい。せめて、これ以上の都市の拡大をストップすることが必要不可欠です。
−−大規模マンションの建て替えはできるのでしょうか。
マンションもいつかは耐用年数を超える時期が来ますが、建て替えるためには、（入居する住宅部分を持っている）区分所有者の間で合意を形成しなければならないという高いハードルがあります。本当に大多数の合意形成ができるのか疑問を持っています。解体費用も億単位になるため、戸建て住宅に比べて問題は深刻です。
建て替え以外の方法として、土地の売却費で解体費を捻出し、残ったお金を区分所有権で分ける「敷地売却」という方法もあります。しかし、地価が高い東京都心なら土地の売却費で解体費を賄える可能性もありますが、地方や郊外だと土地を売却しても解体費すら捻出できない危険性があります。
−−住宅や分譲マンションの終末期への対応策は。
住宅建設業界などの協力を得て住宅の解体費を支援するための基金を創設したり、（家電製品を使った消費者がリサイクル費用を負担するルールを定めた）家電リサイクル法のように、新築住宅の購入時に解体のための費用を別途徴収したりするなど、対応策を具体的に検討する必要があります。住宅の終末期問題を解決するための仕組みが見えないままだと、まして若い世代には住宅を資産として所有したくなくなります。
−−住宅をこれ以上増やさないことが必要ですか。
国は郊外に無秩序に市街地が広がることを抑制し、公共施設や病院などの都市機能や居住機能を拠点に集約させる「コンパクトシティー」を推進しています。まず、「規制緩和によって市街化調整区域で宅地開発が可能となる新築分」について、各自治体が住宅の総量抑制を行うなど、行き過ぎた規制緩和政策から転換する方向へ思い切ってかじを切ることが必要でしょう。それすらできないのに、都市のスポンジ化という難問を解くのは無理なのではないでしょうか。
つまり、大規模マンション、公団住宅の建て替え問題もおきてくる。現段階で対策を講じなければ将来、巨大な廃虚が林立する事態になりかねない。中古住宅が市場で流通するための制度も整備しなければならない。
空き家問題を解決するには、昭和の時代にはなかった問題だ。このため、地方自治体は国にも要請して、住宅行政の面から、多角的に取り組む必要が出てきた。
米国では地方議員は少ないなどと、言う議論がある。限られた面積の国土、狭い土地に密集した人口という違いがあることを忘れている。例えばゴミも一挙に空き地に捨て、満杯になったらまた別に大穴を掘って捨てるということが出来る、日本は文殊の知恵と工夫で乗り越え、あちらを立たせてこちらをなだめるという交渉が必要だ。ゴーストタウンなどにならないよう、皆が明るく暮らせるようボトムアップで周知を集める、ということ、みんなの意識が高い街になることが重要なのだと思う。
参照：毎日新聞 5月29日
https://mainichi.jp/articles/20170529/ddm/004/070/012000c
日本の国内総生産は約530兆円（2015年）といわれ、そのうち約60兆円を不動産が占めると考えられる。ところが、資産であったはず持ち家が近年は空き家となって、それが大幅に増加して問題になっている。2013年には820万戸であったのが、20年後の2033年には2150万戸と率にして30％を超えると予測されている。総務省と国土交通省の2008年のデータによると、日本の中古住宅の全住宅流通量に占める割合は13.5％。ところが、アメリカの77.6％、イギリスの88.8％と大きな差が見られる。
日米不動産協力機構（JARECO）代表理事で日本大学経済学部教授の中川雅之氏は、「高齢化社会を迎える日本では、身体状況や家族構成などのライフステージに合わせた住宅の取得が必要になってくる。そのために住み替えの需要が出てくる」と強調する一方で、「不動産を手に入れるコストが高く、売り手と買い手の間に情報の非対称性がある」と指摘する。アメリカにおいては『MLS』と呼ばれる物件リスティングシステムに情報を登録することが義務付けられており、政府機関や公共データとも紐付けられ、不動産会社のWebサイトや消費者向けWebサイトにデータが提供される違いがあるという。『MLS』のようなデータベースを導入した場合、不動産業者の手数料収入や市場規模も拡大して双方に効果があるという。
当然、空き家が放置されると防犯上の問題もあり、2015年には空き家特措法が施行され、政府も空き家の管理や活用の促進などの対策に乗り出してきた。MLSの導入がおきれば、中古市場の活性もおきるかもしれない。
『HOME’S』を運営する井上高志社長は、巨大な中古市場があるアメリカは、一生に数度住宅を購入しているのに比較して、日本は不動産の購入が一生に1回で、しかも新築至上主義だという。日本は「不動産後進国」と断じる。お蔭で、土地の価格のみが上下し、住居の価値の査定が正しく行われてこなかったために、「失われた500兆円」もの、投資額の累積を大きく下回る資産しか積み上がっていないと現実問題を直視する。使われることがないままになれば、廃墟化して資産どころかゴミ屋敷となって撤去作業に費用がかかるマイナス資産となってしまう。井上氏は、この解決のために「透明で適正な不動産取引の仕組みと、『不動産テック（Real Estate Tech）』で不動産市場の活性、拡大が必要」だと強調。全国空き家バンクの統合一元化といったオンライン化を進めている政府に、対面・書面原則という不動産取引のルールの撤廃を求たいという。
＊ 不動産テックとは、テクノロジーの力によって、不動産売買、賃貸、投資の新しい仕組みを生み出したり、従来の商慣習を変えようという取り組みのこと。
参照：2017/2/3 12:53 ガジェット通信
